对大多数购房者来说,全款买房并非易事,按揭贷款成为普遍的选择。在二手房买卖中,买卖双方往往会事先考虑贷款情况,对付款方式、过户日期等进行约定。然而,受政策等多种因素的影响,申请银行贷款也并非十拿九稳,因此在合同条款的设置上,购房者会有诸多顾虑,导致相关条款难以达成,引发违约风险。

上海市第一中级人民法院就曾审理过这样一起纠纷:双方房屋买卖合同约定总房价为65万元,其中第二期房价款20万元买方应于网签合同后3个工作日内向银行申请贷款支付,双方于买方贷款审批通过后申请办理产权过户登记手续,如贷款不足,买方应于合同约定的过户期限前将房款补足,买方支付2万元定金用于保证合同履行。但在办理网签时,因网签合同版本须标明具体的过户日期,双方产生了分歧,买方表示如果贷款未获审批其肯定买不了房。由于双方未能就过户具体日期达成一致,网签手续最终未能办理,买方起诉至法院请求解除房屋买卖合同并返还定金。

上海市第一中级人民法院认为,贷款只是买方履行第二期付款义务的优先方式,贷款不成的风险应由其自行承担,不能以贷款未获批为由拒绝支付剩余房款,双方就过户日期的补充磋商应以此为基础。买方将贷款获批作为其继续履行合同的前提,有违诚信,其径自提出解除合同,已构成违约,无权主张返还定金。

此案为我们澄清了一些对于贷款买房的错误认识,合同约定了以贷款方式支付房款,并不代表买方拿到了贷款不能情况下的“免责金牌”。房屋买卖合同中一般都设有现金补足条款,即买方贷款不能或贷款不足的,需以现金方式补足房款。需要指出的是,该现金补足条款是否具备,均不免除买方的付款义务,除非双方特别约定仅以银行贷款方式支付部分购房款,如贷款不成双方互不承担违约责任。

合同法第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。基于该条款的精神,因贷款能否获批、贷款获批时间尚且不明,买卖双方对相关具体履行期限未达成一致时,应按照一般社会观念和交易习惯,在已有的合同条款约束下,本着诚实信用原则,就相关未予明确的条款进行补充磋商。若买方出于贷款不一定能获审批的顾虑,不愿明确最晚履行期限并受此约束,故意保留合同漏洞,即违反了诚信磋商义务,应对相关条款未达成补充协议、网签手续未能办理承担全部过错责任。

合同法第六十二条第一款第(四)项规定,当事人就履行期限约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。据此,当双方无法通过进一步磋商明确履行期限时,仍然需要遵循相应规则,合理安排履行时间,双方并不当然有权解除合同。若买方违反了诚信磋商义务,又主张解约,系明确表示不再继续进行补充磋商,也不再想购买房屋,构成根本违约。在此情况下,卖方根据法律规定享有合同解除权,并有权要求买方承担违约责任(没收定金)。

规则意识和契约精神是市场经济的基本要求,也是法治的基本要求。个人利益固然值得慎重保护,但为了经济活动得以顺利开展,每个个体能够获得基本的交易安全保障,合同当事人应当恪守诚信,本着促进合同正常履行的态度,勇于承担责任与风险,正确处理争议与纠纷,努力营造良好的营商环境。