案情简介：2017年5月份，张某与王某通过长治市某房地产经纪公司签订《长治市存量房屋买卖合同》，约定：张某将其个人所有的房屋出售给王某，房屋总价款为60万，王某应当于合同签订当日支付定金20000元，于房屋交付之日支付首付款24万元（包含定金），于办理产权变更之日支付剩余房款36万元，付款方式为银行贷款。

      合同签订后，王某于签订当日支付给张某20000元定金，并支付给房屋中介公司中介费12000元，但三天之后，张某却突然变卦要求王某要么一次性支付完所有房款，要么再增加50000元房款，否则便拒绝出卖房屋。因与张某协商不成，王某找到笔者要求起诉张某。

     代理思路：

      一、张某与王某签订的房屋买卖合同是否真实有效，双方是否应当按照合同约定履行义务？

      双方签订的合同系经过平等协商自愿签订，合同条款未违反相关法律规定，故合同真实有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。

      二、张某是否构成违约，是否应当承担相应的违约责任？

      根据合同约定，合同自双方签字按手印之日生效，合同生效后，双方应当按照约定履行各自的义务，王某已经按照合同约定向张某支付20000元定金，故张某应当按照合同约定将房屋出售给王某。合同中已经对房屋总价款及价款支付方式作出了约定，未经双方一致同意，任何一方不得私自变更，故张某的行为已经构成了违约，应当承担相应的违约责任。

       三、王某的损失有哪些？张某应当承担哪些违约责任？

      根据“定金罚则”之规定，因张某系违约方，故其应当双倍返还王某购房定金。而且王某向中介公司支付了12000元中介费，而这笔中介费根据《居间合同》之约定，由违约方承担，故张某还应向王某赔偿中介费损失。

      笔者联系张某，经过与其沟通，张某只愿返还定金外加5000元赔偿，因为与委托人心理预期差距过大，协商未果，准备好相关材料后，将其起诉至法院，要求：一、解除与张某签订的房屋买卖合同；二、张某双倍返还王某购房定金40000元；三、张某赔偿王某中介费损失12000元；四、诉讼费由张某承担。

      法院审理：

      庭审中，双方对于合同的真实性均无争议，张某辩称双方约定的付款方式为一次性付款，同时认为违约责任过高，而且中介费不应当由其承担，故其同意解除合同并返还20000元购房定金。

      法院判决：

      原被告签订的《长治市存量房屋买卖合同》真实有效，双方应当按照合同约定履行相关的义务，王某按照合同约定向张某支付了定金，故其已经履行了合同义务。张某辩称付款方式为一次性付款，与事实不符，其拒绝出卖房屋构成了违约，故应当承担违约责任，根据《居间服务合同约定》，中介费由违约方承担，故王某要求张某承担中介费有事实依据，故判决如下：

      一、张某于判决生效之日起10日内双倍返还王某购房定金40000元。

      二、张某于判决生效之日起10日内支付王某中介费损失12000元。

      三、本案诉讼费1100元由张某承担。

      律师观点：

      购买二手房应当签订正式有效的房屋买卖合同，支付定金应当用转账的方式并让对方出具收据，应当实地查看房屋，确认房屋权属无任何争议，一旦产生纠纷应当保存好相关证据，及时委托律师维护合法权益。