【租赁】市房屋租赁合同纠纷案法院判决书
原告: xxx。
法定代表人: xxx，。
委托代理人:陈宇，勤字律师事务所律师。
被告: 王xx，男，汉族，个体工商户、位武汉市xx区xx街。
委托代理人:孙xx，湖北xx律师事务所律师。
原告武汉市xxx与被告王xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年9月18日立案受理后，依法由代理审判员xx适用简易程序进行审理，被告王xx在本院送达起诉状副本、应诉通知书等相关手续后，于2008 年9月25日提出原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定了仲裁协议，法院不应该受理该案。本院在收到被告的答辩状后，认为其提出的答辩理由成立，故口头裁定中止本案的审理。原告于2008年9月26日向武汉市中级人民法院提出确认与被申请人王xx签订的《房屋租赁合同》中约定仲裁协议无效的申请，武汉市中级人民法院于2008年10月28日作出 "2007年7月5日，申请人武汉市xx与被申请 人王xx签订的《房屋租赁合同》中的仲裁协议无效"的裁定。 本院依法恢复诉讼，分别于2008年11月20日、12月5 日公开开庭进行审理。原告的委托代理人 陈宇、被告王xx及其委托代理人孙xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称: 原告于2007年与被告签订《房屋租赁合同»，承租被告位于武汉市xx区xx街的部分房屋用于开办“xx销售厅”。合同约定租期为5年，年租金为29300元。合同签订后，原告在向被告支付了1年的租金，对房屋进行了装修，并进行销售经营。2008年1月，由于国家有关机关发文，对全国范围内的该进行全面调整，停止有关部分xx游戏的销售，致使原告的经营效益受到严重影响，经营收入尚不足以支付租赁房屋的水电费和员工工资。为避免损失的进一步扩大，原告先行腾退房屋，书面通知被告终止房屋租赁合同的履行，并多次与被告协商终止合同及转租事宜，但被告均无理拒绝，故请求法院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已依法解除;本案诉讼费用由被告全部负担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:
1、《房屋租赁合同}) 1份。
2、照片1组予证明原告对被告的房屋进行了装修，固定装修还在的事实。
3、基建工程决算审核确认表1份，证明原告装修投入的费用，此费用不含设备费，仅指装修租赁房屋的费用。
4、中华人民共和国财政部办公厅、民政部办公厅、公安部办公厅联合颁发的文件l份。
5、回函l份。
6、关于终止销售厅房屋租赁合同的函1份。
7、关于销售厅终止房屋租赁合同的回复函l份。
8、房屋转让协议l份。
被告辩称:原告的诉讼请求不应得到法院的支持，因为租赁合同还在履行期内，被告要求继续履行，原告应该依合同约定支付租金，对原告拖欠的租金保留另行起诉的权利。如果原告坚持要求解除合同，则应按合同约定:支付10万元的违约金。被告不同意负担本案的受理费用。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据:
l、《房屋租赁合同» 2份，证明原告承租了被告房屋的一部分，合同中约定"承租方即原告中途单方面解除合同，需偿付出租万即被告违约金10万元"的事实。
2、房租催缴通知函1份，证明被告于2008年9月书面通知原告交纳租金.税金及违约金的事实。
法院收集调查的证据有;
l、销售许可证1份，证明湖北省xx销售厅经中国xx管理批准销售xx。
2、销售报表2份，证明湖北省武汉市xx销售厅自2007年9月7日至2008年5月31日的销售情况。
3、调查笔录2份，证明xx型经国家相关部门调整后的现状。
4、xx销售厅系统操作手册、销售厅设计规范各1份，证明xx型厅有一定的规范、标准。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、4、5. 6、7、8的真实性没有异议，本院依法予以采信。对原告提交的证据 3有异议，认为房屋装修属实，但对装修的费用不予认可，并且陈述原告的装修未经被告同意，在装修后也没有告知被告正 本院认为原告对租赁房屋进行装修属实，对其装修费用因原告未提出请求，不予审理。原告对被告提交的证据1没有异议" ，对此证据依法采信。对被告提交的证据2认为已经超过举证期限不予质证，本院对原告的此质证意见予以认可。原告对法院收集调查的证据的真实性均无异议。被告对其中的证据1、2、4的真实性没有异议，对此予以采信;被告对证据3有异议， 认为被调查人系与原告有利害关系，对此证据不予认可，本院认为被告的质证意见符合法律规定，故对此证据不予采信。
经审理查明: 2007年7月5日，原告与武汉市xx厂签订了《武汉市房屋租赁合同》一份， 租赁被告王xx位于武汉市xx门面房(使用面积为260平方米)用于经营，武汉市xx厂系被告王xx个人经营，双方约定租赁期限为五年(时间从2007年8月2日至2012年8月12日)，租金按年结算，前三年租金不变，每年租金为29300元，第四年租金为31500元，第五年为33690元，五年共计租金为人民币 l53090元。同时双方对房屋的修缮、改造及有双方的责任事项等均作了约定。在合同的第十一项约定：“承租方中途若单方解除合同，需偿付出租方违约金10万元，但因不可抗力因素除外。”合同签订后，原告向被告支付了2007 年8月2日至2008年8月2日的租金29300元，同时对房屋进行了装修， 2007年8月30日经中国xx管理审核准许，于同年9月开始在位于武汉市xx的销售厅进行xx型经营。2008年1月，因国家财政部、民政部、公安部联合颁发整改方案。要求对全国范围该游戏进行整改，同时从2008年春节起对其中的三种游戏项目要求停止销售。该文件的出台致使原告在武汉市xx区销售厅的!经营，不能维持下去。原告于2008年5月31日停止了经营，6月初退了租赁房屋，并于当月的10日书面通知被告要求终止，房屋租赁合同的履行，因双方就终止合同履行不能达成一致意见， 原告于2008年9月18日诉讼本院，提出前列诉讼请求。
另:被告于2008年12月5日向本院提交书面反诉状，请求判令被反诉人即原告将房屋恢复原状;判令原告继续履行合同，支付2008年8月2日至2009年8月1日的租金，人民币29300元。
本院认为:原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定应认定合法有效‘双方均应受其约束，按约履行各自的义务3 在合同履行过程中，因政策性调整致使原告不能履行合同，该调整行为属于情势变更，如要求原告继续履行合同将显失公平，对原告请求依法确认解除合同的诉讼请求予以支持。合同自原告通知到达被告时解除，即2008年6月10日， 双方的合同关系解除。对于被告的反诉请求，因其提交书面反诉状超过法律规定的反诉期限，本案不予审理，被告王运山可另行主张权利c依照《中华人民共和国》第九十四条第一款第(五)项、第九十六条第一款， 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下:
#p#副标题#e#确认原告与被告的《武汉市房屋租赁合同》于2008年6月10日解除。
本案案件受理费人民币2776元，由原告负担1388元，被告负担1388元(此款原告已垫付，执行时由被告给付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人提交上诉状时预交案件受理费. 款汇武汉市中级人民法院。户名:帐户:;开户行: xx分理处，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长：xx
代理审判员 ：xx
代理审判员 ：xx
二00八年十二月十日
办案律师点评：
一、 原告因不可抗力(国家政策原因)不能实现合同目的，没有违约行为;
关于“不可抗力”的事实，原告向法庭举证了“财政部、民政部、公安部关于印发《xx整改方案》的通知”，该文件足以证明自2008年2月6日起，原告经营的六种xx游戏中有三种被要求停止销售，剩余可继续经营销售的三种游戏，也必须按要求对游戏内容、游戏规则和经营时间进行整改(见“整改方案第一条、第二条、第三条、第六条规定)。
上述国家政策颁布和政府行政行为的干预，直接导致了全国范围内“xx”的销售额大幅度的滑坡，销售厅被迫大量关闭，而武汉市该类的销售从政策颁布前日均销售100万，到政策调整后日均销售不足2万，更直接导致了原告租赁被告房屋经营的“xx销售厅”的营业额日均销售不足百元，难以维持门市经营的房租、水电、人员工资等。
根据《合同法》第117条：“不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。”的规定，结合本案事实，确系原、被告订立合同以后，因政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行，无法实现合同目的。因此，原告要求终止《房屋租赁合同》的履行，事实清楚，理由充分，没有违约行为。
二、 原告没有拖欠房屋租金的违约事实，不承担违约责任;
本案《房屋租赁合同》租赁期限的起止时间为2007年8月2日至2012年8月2日，租金的支付方式为“按年结算”。租金逾期支付的违约责任为“未按时交付租金，应如数补交，偿付违约金贰万元”。
由此，本案合同双方对房屋租金的支付方式和期限约定不明，根据《合同法》 第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，上述合同条款可理解为“每届满一年时支付和结算”。因此，原告未在2008年8月2日前支付第二年的租金不构成违约，不必承担逾期支付的违约责任，且原告在第一年房屋租期未满时，即在2008年6月10日已向被告出具了要求终止房屋租赁合同履行的书面通知。
另由于原、被告就合同是否继续履行发生争议后，双方无法就房屋腾退事宜和房屋钥匙的交接达成一致，原告不得不保管着房屋的钥匙。因原、被告的争议已诉诸法院，且原告未实际使用租赁房屋，诉讼期间的房屋租赁的经济损失应由本案的过错方当事人承担，即由被告承担。
三、原告要求解除房屋租赁合同履行了法定的程序，要求法院依法确认解除合同的效力，完全符合法律规定。
《合同法》第九十四条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同;
第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
因此，原告在发生不可抗力后，致使不能实现合同目的，要求解除合同，并向原告出具了有关证明文件，发出书面的通知，双方发生争议后，原告依法请求人民法院确认解除合同的效力，完全符合法律规定，也是法律赋予合同当事人的权利。