【租赁】法的溯及力——石林与郑耿珉租赁合同纠纷案
【案情】
石林与郑耿珉于2002年6月12日签订租赁合同，约定石林向郑耿珉承租本市中远两湾城100弄32号404室房屋，租赁期限自2002年6月14日至2003年6月13日，租金为每月人民币3800元。合同签订后，石林支付郑耿珉两个月的租金及保证金后入住。7月10日，石林向消费者协会投诉称，自己承租的房屋内空气质量存在问题，致居住后身体不适，经专家检测属甲醛超标，但与郑耿珉协商要求退还租金及保证金未果，因此要求郑耿珉退还已付租金及保证金并赔偿损失。因郑耿珉不同意，消费者协会于2002年8月2日出具终止调解书。7月19日，因无法居住系争房屋，石林遂与他人另行签订租赁合同。8月12日，市预防医学研究院受石林委托对租赁房屋内的空气质量进行检测，并于8月22日出具检验报告，结论为：租赁房屋卧室、客厅空气中甲醛浓度不符合GB50325-2001卫生标准。8月14日，石林与郑耿珉办理了退房交接手续。2002年9月26日，石林以郑耿珉为被告向法院起诉，请求法院判定郑耿珉退还两个月租金和保证金。
一审法院经审理认为，石林与郑耿珉签订的租赁合同有效，合同订立人均应按约履行。现由于出租房屋内存在甲醛超标的现象，对居住使用会产生一定的影响，石林据此要求提前解除租赁合同理由正当，郑耿珉应返还石林相应的保证金。至于石林要求退还2个月房租的诉请，因石林实际使用和控制租赁物2个月，故无法支持。据此判决：1、双方租赁合同于2002年8月14日解除。2、郑耿珉应于判决生效之日起十日内退还石林保证金。
一审判决后，石林提起上诉，认为自己一直未归还钥匙是由于需对室内空气进行测量并取得正式报告，且另行找房居住也需要一段时间。同时，租赁房屋空气质量有问题，对人身体有害，亦不能租赁给他人居住。鉴于其7月3日正式向郑耿珉提出解除合同，故同意承担自6月12日至7月3日的租金，其余部分租金要求郑耿珉返还。
郑耿珉辩称，对检测方法及检测结论持有异议，即使检测结果正确，也仅是轻微超标。由于双方签订的合同合法有效，违约责任不应由郑耿珉承担。据此要求驳回上诉，维持原判。
二审法院认为，租赁合同合法有效。由于出租房屋内的甲醛含量已超过国家规定的卫生标准，危及承租人的健康和安全，故石林依法享有解除合同的权利。因造成合同解除的责任在于郑耿珉，其无权收取房屋租金。石林要求郑耿珉返还已支付的租金，理由成立。石林明确表示愿意承担自6月12日至7月3日期间的租金，是石林对自己民事权利的处分，予以准许。原审法院以石林实际控制租赁房屋为由，判决对石林要求返还租金的诉讼请求不予支持，系适用法律不当，应予纠正。据此判决：郑耿珉应于判决生效之日起10日内返还石林房屋租金(扣除石林自愿承担的部分)及保证金。
【问题】
合同的解除是否具有溯及力?
【参考结论与法理分析】
(一)合同解除的法律效果
对于本案的焦点问题是：(1)出租物是否存在瑕疵?(2)出租人的行为是否违反了默示担保义务?(3)针对出租人的违约行为，承租人有权单方解除合同?(4)合同的解除是否具有溯及力?
一审和二审法院都认定：出租人交付的房屋存在默示瑕疵、隐蔽瑕疵及构成缺陷的瑕疵，出租人的行为违反了出租人的默示担保义务，承租人有权单方面解除合同，即对前三个焦点问题都给出了相同的回答。一审和二审法院判决不同的原因就在于对第四个焦点问题——合同的解除是否具有溯及力的问题认识不同。
关于合同的解除是否具有溯及力，历来争论颇多。对合同解除后是否有溯及力问题，大陆法系学者约有三种见解：(1)认为合同解除溯及于合同成立时消灭合同的效力，即因解除合同如同自始不存在，从而未履行的债务归于消灭。既已给付的，发生恢复原状请求权。(2)认为合同解除并非消灭债的关系，不过阻止其已发生的效力。从而尚未履行的发生拒绝履行的抗辩权，已履行的发生返还请求权。(3)该说认为，合同解除之际，债务尚未履行的，自解除之时债务消灭。既已履行的，发生新的返还请求权。
我国民法学者对合同解除后有无溯及力问题，也有不同的观点：(1)合同解除，除当事人有约定外不应具有溯及力;(2)合同解除原则有溯及力，但在特殊情况下应对合同解除的溯及力作出合理限制;(3)合同解除的效力应区别不同而定，继续性合同原则上有溯及力，非继续性合同原则上无溯及力。
在立法例上，大陆法系和英美法系国家均承认合同解除原则上有溯及力，即溯及合同成立时就消灭，发生与合同从未订立相同的效果。德国民法典第346条规定：“在合同中，一方当事人保留解除权的，在解除合同时，当事人双方互负返还其已受领的给付的义务。对已提供的劳务以及出让物的使用的，应偿还其价值，或者当合同规定以金钱为对价给付时，应当以金钱支付。”《中华人民共和国》第96条的规定是：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
本案一审判决认为合同解除前的租金出租人不必返还，实际上是否认了合同解除的溯及力，而二审法院返还租金的判决，则是肯定了该租赁合同的解除具有溯及力，该判决实际上是判令违约一方当事人承担了恢复原状的责任。
首先，应正确理解继续性合同的解除具有溯及力的问题。有人持继续性合同中的合同解除不具有溯及力的观点，其主要依据为继续性合同多为以使用、收益标的物为目的的合同，这样的合同履行一段时间之后，就受领人所享用的标的物之效益无法恢复到合同订立以前的状态。这一理由事实上是对恢复原状的曲解。恢复原状只需使双方当事人的关系恢复到合同订立以前的状态即可，不可能强求一切事物原封不动回到以前的状态。标的物被使用、享用的效益无法原样返还，但可以通过金钱补偿等其他方式达到恢复原状的效果。本案中的租赁合同即属于继续性合同，其是以房屋的使用、收益为合同目的。出租方为履行合同而让渡了房屋使用、收益的效益，承租方为履行合同而支付房租。对于出租方来说，恢复原状即要求其退还承租方交纳的房租;对于出租方来说，其可以通过以金钱补偿的方式返还其所享用的房屋使用、收益的价值。
其次，合同是否有溯及力，要以尽量保护债权人为重要判断依据。解除合同是非违约方的自我救济权利，因此合同的解除是否有溯及力应当充分考虑怎样更有利于保护非违约方、惩罚违约方。如果认为继续性合同的合同解除一概没有溯及力，将会产生不公平的结果。就如本案的租赁合同，由于出租人违约(尤其在交付不符合合同约定的租赁物的情况下)导致承租人解除合同，合同履行过程中承租人支付的价款是与合格的标的物的使用价值是相对应的，如果不允许合同解除具有溯及既往的效力，则对承租人极不公平，违约的出租方反而因此有不当的获利。
#p#副标题#e#本案二审判决出租人返还租金，实际上是判令违约方承担恢复原状的责任。更应当注意到当事人的诉请是返还租金而不是赔偿损失，租赁物显然自始不具有使用价值，因此，认定合同解除有溯及力，要求违约方承担恢复原状的责任，更加有利于保护守约方。
(二)法的溯及力问题
法的溯及力是关于法律是否具有溯及既往的效力的问题。即新的法律颁布以后，对它生效以前的事件和行为是否适用的问题。如果适用，则新法有溯及力，或者说该法溯及既往;如果不适用，则新法没有溯及力，或者说该法不溯及既往。
早在2000多年前我国就有关于刑法溯及力的规定。汉书(孔光传)说：“令，犯法者，各以法时(师古注：始犯法之时)律令论之。”至唐狱官令，其规定更为详备：“诸犯罪未发，及已发未决断，逢格改者，若格重，听依犯时格。若格轻，听从轻法。”这实际上是 “从旧兼从轻”原则的体现。资产阶级革命吸收了古罗马“法律仅仅适用于将来”的思想，在法国的《人权宣言》和《美国宪法》等法律文献中均体现法律不溯及既往的原则。
从法理上讲，法的溯及力问题的产生源于法的变更性和法的连续性。
法律作为社会关系的调整器，是社会条件和历史的产物。当社会等变化时，法律就可能与原有的情况不相适应。为了适应不断变化的社会，就需要增加、改变或删减法律的原则、规则、概念等。这就是法律的变更性。例如，侵权法上从过错责任向严格责任的过渡。
任何一部法律的更替又不可能是绝对的“另起炉灶”，因为任何新法都是对旧法的扬弃，因为新旧法赖以存在的物质生活条件之间存在者联系，并且法作为社会的上层建筑，有其相对独立性，这使法的发展在服从社会发展更根本规律的同时，也有其自身延边的特殊规律性。这就是法的连续性。马克思指出：“人们自己创造自己的历史，但是他们并不是随心所欲地创造，而是在直接碰到的、既定的、从过去继承下来的条件下创造。”
从法的溯及力的意义上说，一方面，法的连续性要求在法的实施过程中不能出现“停滞”，即不允许出现旧法已被废除而新法尚未实施的局面。另一方面，法的连续性又要求在适用中处理好新旧法律的衔接问题，实际上，新法可否适用于其生效前发生的行为和事件的情况是经常出现的，关于法的溯及力问题的取向是处理好这种衔接的关键所在。
法的溯及力的发生包括以下几种情况：
第一，新法生效而过去无旧法。一部新的法律、法规的制定，往往可能将以前不属于法律调整范围内的事项纳入到法律中，如电脑网络的出现需要新的立法，而对于法律生效前的网络活动，就会出现法律是否适用的问题，即溯及力的问题。
第二，新法取代旧法生效。在新法生效而旧法已经失效时，可能出现新法对于旧法失效前行为和事件是否适用的问题。
第三，新法和旧法并存。这就涉及到上一节提到的法的效力等级问题。
虽然法的溯及力问题根源于法律的变更，但它却是在法律适用的过程中出现的。法的溯及力揭示的不是法律规范的冲突，而是适用法律时的冲突，即新旧法律规范对一种事实或行为都可能适用而适用结果不一样时所出现的矛盾。因为法律对原来不属于法律调整的事项也存在是否适用的问题，况且，即使存在新旧法律规范的冲突，但当事人在权利的享用、义务的履行、责任的承担方面认为无须诉诸法律，即不进入到法律适用阶段，也就不会出现我们所说的溯及力的问题。
如果说法律的变化是必然的，那么法的溯及力的产生就是必然的，因为任何法律都有被适用的阶段，只要法律不断变化，我们就必须不断地面对溯及力的问题。