【租赁】城镇房屋租赁合同纠纷中无效合同的效力认定及法律后果

　　案例：

　　小李想在镇上开一家五金店，但是自己没有房子，只能租一个门面房开店。小李了解到某街道尾部的一间房屋可以出租，遂于房主老王联系租房事宜，最后，小李以没有1000元的租金租下了该门面，租期2年。双方签订租赁协议后，小李便装修门面准备开店。在小李装修过半时，镇政府要在老王住房这带建设广场，要求拆除老王等十几户居民住房并作出补偿。在调查中发现老王的房屋是没有取得建设规划许可证的且未经批准建设的临时房屋。问：小李为租房而支出的租金和装修的费用是否能得到一定的补偿?

　　争议问题：

　　对于以上的问题，有两种不同的观点：

　　第一种观点，认为小李与老王签订的租赁合同是合法有效的合同，小李为此花费了一定支出，因建设需要而征用了，小李理应得到一定的补偿。

　　第二种观点，认为小李与老王签订的租赁合同是无效的合同。小李不能得到有效的补偿，但是其为了装修而花费的可以获得一定补偿。

　　分析：

　　首先，掌握小李和老王签订的房屋租赁合同的效力问题。2009年6月22日通过的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。而《城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证进行建设。因此老王建设的房屋一是没有取得建设工程规划许可证;二是该房屋是未经主管部门批准建设的临时建筑。最终，小李和老王订立的租赁合同是无效合同，合同自始无效。

　　其次是关于房屋补偿的问题。《城市房屋拆迁管理条例》第22条的规定，拆迁人拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。老王的房屋是没有许可证，也没有经过审批的违章建筑，是不能得到补偿，相应的小李也是不能得到补偿的。但是小李花费了这么多的费用有该怎么补偿呢?

　　最后，关于小李的利益保护问题。依照无效合同的处理原则，出租人应当返还承租人在合理范围内支付的多余租金，而承租人则应当返还占用的房屋。《解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有;不同意利用的，可以承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。《》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或返还没有必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，小李要返还占用的房屋，老王要返还小李支付的租金。因老王在订立合同前没有合理的告知小李该房屋的证件及合法情形，老王应承担相应的责任，小李可以要求老王承担一定的赔偿责任，主要在装修所支出范围。