【案情】

　　2004年5月8日，戴某与本市建业开发有限公司签订《定金协议》约定，建业公司以人民币380万元的价格向戴某转让本市长乐路某号房屋一幢;戴须于协议签订后5日内支付定金50万元，若未按照协议约定的时间与建业公司签署房屋买卖合同并支付约定价款，公司有权将该房屋转售他人，已交的定金不予退还;如果建业公司在协议约定的期限内将该房屋售与他人，或因该房屋内原有的承租人未放弃优先购买权导致无法签署买卖合同，建业公司则应双倍返还定金。协议同时还约定，建业公司须于2004年6月30日前完成所有承租人放弃优先购买权的手续，并于此后的5个工作日内，双方签署房屋买卖合同。嗣后，戴某按约支付了定金50万元。

　　一个月后，戴某收到建业公司的信函称，由于承租户不放弃优先购买权，因此无法与戴某继续履行合同，为此要求终止协议。6月18日，建业公司再次致函戴某，表示希望解决协议终止后的善后事宜，并愿意承担戴某实际产生的直接经济损失。7月10日，建业公司将上述房屋以460万元的价格卖给了一位并非享有优先购买权的吕某。戴某因建业公司的故意违约未购得中意的房屋，将建业公司推上被告席，要求建业公司双倍返还定金人民币100万元。

　　【双方当事人】

　　原告：戴某

　　被告：市建业房地产开发有限公司(以下简称“建业公司”)

　　【诉讼请求】

　　请求被告建业公司双被返还定金人民币100万元。

　　【法院判决】

　　一审法院经审理认为，市建业房地产开发有限公司与戴某签订协议后应当恪守承诺(恪守承诺是民法诚实信用原则在具体案件中的明确表现)，建业公司将戴某预订的房屋卖给他人的行为违背了双方原有协议的约定，这种根本性违约导致戴某当初缔结合同的目的无法实现(也就是说戴某无法按合同约定买受该套房屋)，所以对建业公司应适用定金罚则，判令建业公司双倍返还戴某定金100万元。

　　一审法院判决后，建业公司不服提起上诉，二审法院维持原判，驳回了建业公司的上诉请求。

　　【相关法律规定】

　　本案主要涉及的是定金问题以及承租人的优先购买权问题。先说一下定金的有关部门法律规定。

　　《中华人民共和国担保法》第六章有关于定金的特别规定：

　　第八十九条 是这样规定的：“　当事人可以约定一方向对方给付定金作为的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是人们习惯中常说的定金罚则。

　　第九十条是这样规定的：“　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”

　　这一条规定了定金条款的形式以及定金的生效时间，也就是说应当以书面形式约定，不能口头约定。如果采用书面形式约定后，只有定金条款或者合同的约定，但定金并没有实际交付的，定金条款也不生效。定金条款生效的必备条件是一、书面约定;二、定金实际交付。本案中如果戴某未实际交付定金，则戴某与建业公司约定的合同中交付定金的时间到期后，建业公司就可以向戴某主张违约责任，此时主张的是违约责任而不能适用定金罚则。

　　《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

　　因本案双方合同的标的为380万，主合同的标的额的20%为76万，所以戴某与建业公司的《定金协议》中约定的定金50万并没有超出法律的规定，因此是有效的。如果本案中戴某与建业公司约定定金为100万元，则因为100万元超过了合同总标的额的20%而导致超过合同总标的额20%的部分不能作为定金，而只是作为预付款。具体到本案也就是说如果戴某与建业公司约定定金为100万元，戴某也实际交付了100万元，则该100万元中只有主合同标的额的20%也就是76万元属于定金，可以在建业公司违约的时候要求双倍返还定金152万元，剩余的超过20%的部分24万元作为预付款，要求建业公司返还24万元的本金及利息，而不能要求建业公司双倍返还定金200万元。

　　《中华人民共和国》第一百一十五条也对定金作了规定规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　我们再说一下“承租人的优先购买权”的问题

　　最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)

　　118规定对承租人的优先购买权作了明确的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　也就是说，如果侵犯了承租人的优先购买权，则承租人可以向人民法院提出“撤销之诉”，主张出租人与买受人的房屋买卖合同无效，以保护自己的优先购买权。但法律同时对承租人的悠闲购买权进行了规定，即在“同等条件下，享有优先购买权。”本规定中承租人在同等条件下这个“同等条件”不仅仅指房屋的价格，也包括付款方式，付款时间等，如果仅价格相同，而付款方式、付款时间不同也不能算是“同等条件”。举个例子就可以很容易看出，如：出卖人的房屋价值30万元，承租人享有优先购买权，也同意出价30万元，但承租人提出先支付10万元，另外20万元等银行贷款办完后再支付;另一买方乙对出卖人的该套房屋则愿意一次性付清现金30万元，显然承租人的条件和另一买方乙的付款条件是不一样的，仅仅价格相同不是法律上所认可的“同等条件”，如果享有优先权的承租人想买该套房屋的话也必须和另一买方乙一样一次性付清现金30万元，假如承租人无法达到该要求的话，其优先购买权就失去了，该套房屋就应卖给另一买方乙。

　　法律规定优先购买权的目的不仅仅是保护承租人的利益，也同样保护出租人的利益。因此，对于优先购买权一定不要认为只要是承租人在出租人出卖房屋的情况下就有优先购买权，这种认识是不正确的。

　　作为出租人，如果不想自己的房屋在出租以后，在出售房屋时因承租人的优先购买权而受制约，保证房屋买卖顺利进行，一般有一下几种方法可以采用：

　　第一，出租人在将房屋出租时，在租赁合同中与承租人明确约定，若出售房屋，承租人放弃同等条件下的优先购买权，因为我国法律保护当事人的意思自治，只要合同不违反法律的禁止性规定就可以，禁止性固定如法律不允许非法剥夺他人的生命等等，承租人的优先购买权不属于法律的禁止性规定内容，因此出租人与承租人可以通过房屋租赁合同进行约定。

　　第二，租赁合同中未明确约定优先购买权问题的，出租人欲在租期内出售房屋时，让承租人出具书面的放弃同等条件下优先购买权申明。

　　第三，租赁合同中未明确约定优先购买权问题的，出租人欲在租期内出售房屋时，可在出售前三个月书面通知承租人，承租人逾期未答复的视其放弃。当然此书面通知一定要让承租人签字以证明承租人收到该通知。

　　以上几种方式法律都是允许的，其中第三条是法律的明确规定。

　　当然我们签订合同时应当遵循诚实信用原则，坚持诚信、信誉第一，才能做到只有互惠互利，才能使事业稳步发展，将事业做大做强。