近日，福建省福州市马尾区人民法院受理一起商品房预售合同纠纷案。

福建某房地产公司（原告）与郑某（被告）于2013年5月签订《商品房买卖合同》，约定郑某购买该房地产公司开发的某套房屋，并于2013年5月20日前向该公司支付购房款321401元，剩余款项31万元以银行按揭贷款方式支付。此外，合同补充协议第二条约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同”。合同签订后，郑某依约向房地产公司支付了购房首付款，后郑某向某银行申请了按揭贷款。在双方办理房屋交接手续后，郑某未能按期向银行清偿到期贷款，房地产公司承担连带保证责任向银行履行还款义务后诉至马尾法院，要求法院判令解除原、被告之间签署的《商品房买卖合同》，并要求被告将该房屋返还原告。

法院在审理的过程中查明，诉争房产于2017年7月18日至2018年1月16日期间，因处于强制执行状态被多家法院依法查封，至今该房产仍处在查封状态。经办法官向原告释明，被告郑某行为已构成违约，原告公司有权行使约定解除权，但现本案讼争商品房已被法院依法查封，该查封具有排他的法律效力，故双方当事人的约定解除条款不能对抗法院的依法查封行为。同时，原告公司还是负有协助法院执行义务的第三人，如其与被查封人即本案被告郑某协商解除预售合同，或单方解除合同，就不能履行协助法院控制被查封人处置被查封财产的义务，这亦不为法律所允许。经过经办法官的释明，原告公司向马尾法院递交《撤诉申请书》，撤回了起诉。

法官说法， 在商品房预售合同纠纷案件中，若买受人违反合同约定，未依约支付购房款或未能履行其向银行应尽的义务，合同相对方即出售方享有合同解除权。但若房屋已经登记过户在买受人名下，且讼争房屋已被法院依法查封，根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，该查封具有排他的法律效力，任何权利都不能对抗这种司法公权，故双方当事人的约定解除条款不能对抗法院的依法查封行为。同时，合同相对方还是负有协助法院执行义务的第三人，故当讼争房屋已被法院依法查封，请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求客观上将无法实现。