与求购二手房的戴女士签署了居间协议的中介商上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称：汉宇公司)，凭着居间中介协议起诉到法院，要求戴女士支付违约金38400元。近日，上海静安法院一审判决以该协议不具有法律约束力，对汉宇公司之诉不予支持。
    2007年12月23日，汉宇公司与戴女士签订了《房地产求购居间协议》，戴女士有意购买汉宇公司居间介绍的本市武定西路某号，一处建筑面积为199.10平方米的房屋，总房价192万元，付款方式为贷款。同日，戴女士支付汉宇公司意向金2万元，并与汉宇公司签订《佣金确认书》一份，承诺在签订买卖合同当日支付佣金19200元。
    2007年12月25日，汉宇公司、戴女士及出售房屋的王某三方签订《房地产买卖居间协议》约定：戴女士通过汉宇公司向上家支付意向金2万元，如买卖双方接受买卖条件且签署《房地产买卖协议》，则意向金随该协议生效即转为定金；为办理交易过户手续之需，买卖双方同意在《房地产买卖协议》签署生效后次日起40日内签订《上海市房地产买卖合同》。该协议第八条还约定：《房地产买卖协议》签署后，如买卖双方任何一方未能履行该协议，导致房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签订的，违约方应向汉宇公司支付违约金38400元(数额相当于本次交易完成后汉宇公司应收买卖双方的佣金之和)，作为对汉宇公司提供居间服务的补偿。
    2007年12月25日，戴女士还与上家签订《房地产买卖协议》，对该房屋买卖的具体条件进行了约定，其中付款方式为首付58万元，银行贷款134万元，汉宇公司作为见证方在该协议上盖章。该协议第七条再次重申了《房地产买卖居间协议》第八条的内容。此后，戴女士以办不出贷款为由，未支付首付款，也未与上家签订《上海市房地产买卖合同》。2008年2月25日，汉宇公司向戴女士发出书面《告知函》，要求戴女士承担违约责任，因戴女士未予答复，汉宇公司于2008年3月18日起诉到法院称，戴女士未按协议履行导致房屋买卖最终未能完成，该行为构成了违约，应按照《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》约定，向汉宇公司支付违约金人民币38400元。
    法庭上，戴女士辩称，2007年12月25日，汉宇公司先拿上述两份协议让自己签字。待自己签完后，再把协议拿给上家签字。而在自己签字的时候，两份协议中的违约金条款都是空白的。直到2008年2月16日，汉宇公司将两份协议交给自己时，这才发现违约金条款填上了金额38400元。认为自己同意购买该房屋的条件是能办理出贷款134万元，否则没有能力购买。汉宇公司保证了没有问题，这样自己才支付了定金2万元。后来经前往银行咨询得知无法办出134万元贷款，这才导致没有再支付首付款，也没有与上家签订《上海市房地产买卖合同》。而汉宇公司在中介过程中欺骗自己，协议中的违约金条款既是欺诈条款也是霸王条款，不同意汉宇公司诉请。
    法院认为，《房地产买卖居间协议》是汉宇公司提供的格式合同，其中第八条内容是戴女士与上家房屋买卖合同的主要条款，超出了汉宇公司与戴女士的居间合同权利义务。该条款将戴女士拒绝履行《房地产买卖协议》，作为不履行居间合同的违约责任，加重了戴女士的义务，却没有赋予戴女士相应的权利，导致双方的权利义务明显不平等。因此，该条款应视无效条款，不具有法律约束力。涉及《房地产买卖协议》是戴女士与上家间的合同，汉宇公司仅是见证方，而不是该协议的一方当事人，该协议对汉宇公司同样不具有约束力，最终法院对汉宇公司之诉判决不予支持。
    法律小常识：居间合同，是居间人向委托人报告或者提供订立合同的信息和机会，并为此创造条件，促使委托人与第三人订立合同。只要委托人就居间人提供的信息、机会与他人订立了合同，即视为居间合同完成。居间人不是合同当事人，也不是任何一方的代理人，而是起媒介作用的中间人，对委托人与第三人的合同没有介入权。（李鸿光）