2012年，济南张女士的丈夫李先生听信朋友的介绍、又看了有关济南浙商大厦商铺的宣传资料，便产生了购买济南浙商大厦裙楼（合同暂定名：济南现代国际名酒城）商铺的意向。2012年7月7日，李先生与山东现代物流中心发展有限公司签订了《商铺订金协议书》，第一条约定：甲方同意将济南现代新城浙商大厦裙楼一期一层1080号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积约14.27㎡，该商铺优惠前的合同价款为人民币278521元。第二条约定：乙方同意签订本协议时向甲方一次性缴纳订金壹万元，乙方可享受付甲方存壹万元抵叁万元的优惠政策，优惠后合同价款为258521元。第四规定：乙方应于本协议签订后的7个工作日内，携带身份证件及相关资料到甲方指定地点签订正式合同，并在规定的时期内缴清购铺全款。
2012年7月13日，李先生与山东现代物流中心发展有限公司签订了《长期租赁合同》一份，第一条第1款约定：本合同项下的物业位于济南现代新城浙商大厦裙楼（暂定名：济南现代国际名酒城）一期一层1080号物业，第2款约定：该物业建筑面积约为14.27平方米，第3款约定：该物业的装修、设备标准应符合三通、公共部位装修完毕的标准。第二条第1款约定：物业租期为20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日，第2款约定：租赁期满后，甲方继续提供乙方无偿使用该物业，使用期限为2032年1月1日至2056年12月28日，无偿使用期限内乙方仍继续享有租赁期内享有的权利和义务。第三条第1款约定单价为每平方米19518元，（优惠前）合同价款为：278521元。第三条第2款第二项及第四条第2款约定：优惠后合同价款为151286元。第五条第1款约定：经营户进场装修即视为交付，第2款约定：进场装修时间初定为2012年9月30日，最晚不超过2012年10月31日。第七条约定了违约责任。
同一天，李先生又与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订了一份《委托经营合同》，该合同的保证方是山东现代投资集团有限公司。李先生将自己租赁的济南现代新城浙商大厦裙楼（暂定名：济南现代国际名酒城）一期一层1080号物业，委托给了第三方杭州恒瑞企业营销策划有限公司，期限是8年，自2012年9月1日起到2020年8月31日止。
这二份合同签订后，李先生当日支付了90772元的款项。交第二次款项时，李先生与妻子张女士发现山东现代物流中心发展有限公司的地址发生了变更，无法交纳第二笔款项，对方也没有联系自己，并且对签订的合同产生了怀疑，因为李先生一致认为是自己购买的商铺，现在又变成了长期租赁商铺，且租赁期限达45年，后又发现浙商大厦的裙楼一直没有完工，当然也没有交付，便多次到浙商大厦协商退铺退款事宜，均没有结果。向山东省广播电视台新闻广播《关注质量》房产维权栏目反映情况后，记者和律师也到浙商大厦采访了解情况，山东现代物流中心发展有限公司的工作人员建议通过法律途径解决。无奈，律师代理李先生在槐荫区人民法院起诉，要求解除双方签订的《长期租赁合同》，退还李先生交纳的款项，赔付违约金。
2015年5月20日上午9点开庭。当庭，山东现代物流中心发展有限公司的钱先生当庭承认浙商大厦现在是在建工程，尚未完工验收，不同意解除合同，提交的规划许可证是2015年2月份颁发的，用途是仓储。法庭就合同的性质进行了重点审理，李先生主张是购买的商铺，在订金协议书和商铺信息确认表中，均注明是购铺款或房款，对方欺骗自己，后来签合同时变成了《长期租赁合同》。山东现代物流中心发展有限公司的代理人主张是长期租赁合同。2015年5月29日，主审法官与双方当事人、律师一起到浙商大厦现场了解情况，在与山东现代物流中心发展有限公司的一名工作人员确认李先生租赁或购买的1080号物业的具体位置时，他又说这是虚拟商铺，没有具体的位置。现在该案在继续审理过程中，尚未结案。
律师分析点评：
本案中，正如主审法官总结的争议焦点：一、《长期租赁合同》的性质，二是商铺是否已经交付。
关于本案中《长期租赁合同》的定性问题，目前主要有两种观点，争议较大。一种观点认为该《长期租赁合同》应定性为租赁合同，该《长期租赁合同》符合租赁合同的形式要件，第二条规避了《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年规定，法律也没有限制一方将自己所有的房产无偿让他人使用的规定。虽然一九九五年六月一日起施行的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“未依法取得房屋所有权证”的房屋不得出租，及第三章有关租赁登记的规定，租赁房屋没有房屋所有权证、没有进行房屋租赁登记，并不影响租赁合同的成立，应按照租赁合同的有关规定进行审理。
第二种观点认为该《长期租赁合同》应定性为房产买卖合同，虽然在表面上符合租赁合同的形式要件，实质上是房产买卖合同，该商铺租赁的时间接近房屋的使用年限，且在订金协议书和商铺信息确认表中，均注明是购铺款或房款，开发商在宣传时有欺诈嫌疑，李先生全家也一直认为是购买的商铺，且销售人也曾向其口头承诺，以后给李先生办理房产证。开发商在手续不全，尚未取得商品房预售许可证的情况下，出售商铺，显然违法。律师做为李先生的代理人，是按照第一种观点起诉的，这样能够给李先生争取到更多的利益。
律师在代理诉讼中，调查了山东现代物流中心发展有限公司、山东现代投资集团有限公司的工商企业信息资料，发现这二家公司均是互不相关的各自具有独立法人公司。山东现代物流中心发展有限公司的股东是杭州长美投资管理有限公司（认缴13079.247万元实缴0元）、德清新宏商务咨询有限公司（认缴15985.746万元实缴0元），法定代表人是杜军。山东现代投资集团有限公司的股东是孔振男和现代联合控股集团有限公司，法定代表人是章鹏飞。在国家工商总局《全国企业信用信息公示系统》中没有查询到杭州恒瑞企业营销策划有限公司的有关信息。浙商大厦的投资商是山东现代投资集团有限公司，出租或出售商铺的是山东现代投资集团有限公司，而招商经营的是杭州恒瑞企业营销策划有限公司。一般的消费者可能搞不清楚，被弄糊涂了，这是商铺投资中经常遇到的现象。销售人员在销售时，往往说我们是一家人，一个集团，而出了事情，彼此推脱责任，消费者很难维权。
律师认为：李先生购买或租赁的商铺，事实上就是目前流行的商铺投资。据了解，投资商铺主要有以下模式：1、租赁后返租，2、售后返租，3、纯产权出售，4、零首付零月供。
租赁后返租，实际上是 “长租”,购房者拥有的不是物业本身，仅是物业的使用权，受益最大的是开发商，不仅可以保留产权，坐等物业升值，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。另外，如商铺已经抵押给银行，银行对抵押权有优先权，可以对抗经营权人的租赁权。低价、投资门槛低，高投资回报是租赁后返租的最大“诱饵”,如出现征收迁拆，或者若后期运营公司管理不善，甚至卷钱走人，投资者将血本无归，从现实情况来看，市场上返租一两年后，就没有再返租的例子屡见不鲜。
售后返租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业。返租模式分为短期返租和长期返租，时间不定。对普通投资者来说，在合同约定时间内，不用担心物业的租赁情况，还可以收到开发商的固定租金回报，很诱惑。一般情况下，好卖的物业不需要返租，不好卖才返租。开发商为了规避风险，通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。或者开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让，若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障，权利无法行使。本案中，李先生的1080号商铺的具体位置都不能确定，如果，按照山东现代物流中心发展有限公司工作人员的说法，李先生租赁或购买的商铺是虚拟商铺，李先生投资商铺的前景只能更加黯淡。
根据返租时间的长短，短期返租一般为3-5年，这之后购房者的经营将失去保障，选择长期包租的购房者，一定要了解开发商的真实实力，一旦开发商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下，小业主的回报或很难保证。目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%-8%,如果回报率高达10%,甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高。
纯产权出售就是开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。购房者可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高，常见于社区商铺，或者一些小的综合性商场、专业市场。投资者可以享受到物业本身的增值，但是同时承担着物业管理、租赁的任务。商铺买卖常常给人一种旺销的假象。
另外，还有一种情况需要注意，一些开发商会将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售，这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，又称为“虚拟产权式商铺”.由于这种商铺不像商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。如果，开发商再将1000平方米的商场卖200个10平方米商铺，你怎样去维权昵？
零首付零月供，通俗讲就是“空手套白狼”,没有一定的知识经验，最好不要参与。
案件启示：
购房合同是购买房产最重要的证据，购房合同内容决定你维权的成败。本案中，李先生先是听信开发商出售商铺的宣传，在交付订金后，签合同时，虽有怀疑，但还是听信了开发商口头承诺，将购买商铺的合同，改签为《长期租赁合同》，对合同的内容也没有仔细的审查。只是在交纳第二笔款项时，由于开发商不断变换位置，才引起了李先生的妻子张女士的警惕，没有交纳第二笔款项，在多次协商无果后，走上了艰难的维权路。
从这个案件中，我们一定要记住，在开发商面前，我们是弱者，开发商会在我们购房时的路上铺满鲜花，下面藏有陷阱，前面摆上诱惑。只要我们坚定自己的信念，拿起法律的武器，将合同的内容签好，斟酌每一个字句，我们就一定能维护好自己的权利。